Если нечем платить за ипотеку...

Последнее время нередкими стали предупреждения от специалистов рынка недвижимости о том, что наши граждане, оформляющие ипотеку в этом году или планирующие это сделать в близком будущем, с большой вероятностью столкнуться с большими проблемами по ее обслуживанию. В частности, очень аргументировано раскрыл эту тему вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов выступая на радиостанции «Комсомольская правда».

В настоящее время наблюдается ажиотажный спрос на жилье. Риелторы утверждают, что квартиры, как в новостройках, так и вторичные, распродаются как "горячие пирожки". Причин тому несколько. Это общая экономическая неопределенность, снижения ипотечных ставок, неуверенность в долговременной крепости отечественной валюты и, соответственно, желание поскорее и понадежнее пристроить имеющиеся сбережения.

Однако такая ситуация ведет к тому, что высокими становятся риски разорения домохозяйств с ипотекой. Эксперты отмечают, что вкладываясь в недвижимость многие граждане просто проявляют свою финансовую неграмотность. По-первых, субсидированные ипотечные программы, в первую очередь "ипотека 6,5%", направлены прежде всего на поддержку банков, а сами заемщики их результат сейчас видят в том, что резко выросла цена квадратного метра. Но главная проблема в том, что в нынешних условиях постепенного развития кризиса большое число семей уже столкнулись со снижением доходов, и скорее всего положение дел в обозримом будущем не улучшится. При этом опросы показывают, что почти четверть россиян из планирующих взять ипотеку, собираются использовать для первоначального взноса потребительский кредит, - а это повышает риск возможного банкротства в разы. Упоминавшийся уже выше Олег Самойлов считает, что многим из заемщиков «придется испить горькую чашу уже через один-два года».

Если нечем покрывать платежи...

Заемщиков, попадающих в такую ситуацию можно разбить на две основные категории: тех, кто сумеет выправить ситуацию и те, кто нет. Можно упомянуть еще и о третьей особой группе.

Квартиру можно сохранить

Если заемщик имеет основания предполагать, что его финансовые трудности временные, есть смысл бороться. Человек может ожидать, что ему повысят зарплату, или начнет приносить доход какой-то его проект. Возможно, просто есть надежда, что если более правильно распределять семейные финансы и сократить расходы, справиться с платежами получится. В этом случае у гражданина имеются на выбор несколько вариантов решения проблемы:

• Обратиться в свой банк с просьбой о реструктуризации ипотечного кредита. Как частный случай, воспользоваться услугой "ипотечные каникулы". Может быть снижен размер ежемесячного платежа при увеличении срока погашения, или дана отсрочка по выплатам. Банки соглашаются на реструктуризацию при наличии документально подтвержденных возникших финансовых трудностях, при появлении новых иждивенцев, присвоении клиенту группы инвалидности, болезни длительностью более 2 месяцев, постановке на учет в службе занятости.
• Рефинансирование - получение нового кредита для обслуживания или погашения прежнего. Иногда таким образом, за счет более низких ставок, можно добиться финансовой выгоды. Но в большинстве случаев это будет вынужденной мерой, приводящей к дополнительным расходам.
• Страхование. Полис защиты, приобретенный при оформлении ипотеки, может в некоторых случаях оказаться очень полезным попавшему в трудную ситуацию человеку. Правда, его сумма и срок покрытия обычно не очень велики, и оказаться кардинальным решением серьезной проблемы этот вариант не сможет.
• Обращение к ипотечному брокеру. Такой специалист сможет подсказать наиболее приемлемый и в целом выгодный способ решения вопроса. Однако и со своей стороны заемщик должен иметь возможность выбирать из разных вариантов, то есть какая-то финансовая подушка у него должна иметься.
• Как правило, во всех этих случаях суммарная стоимость ипотеки для гражданина станет выше. И только в отдельных редких случая банк может пойти на то, чтобы "простить" заемщику часть задолженности. Однако такое иногда случается, если в кредитной организации посчитают, что продолжение сотрудничества с этим клиентом станет более выгодным, чем судебное разбирательство

С квартирой придется расстаться

Если заемщик оказался в тяжелой ситуации, и реальных перспектив на ее улучшение нет, то погасить задолженность можно, реализовав залог, то есть ипотечную квартиру. Сделать это предпочтительнее раньше, не накапливая штрафов за просрочки.

• Возможен вариант по соглашению сторон. Банк и заемщик составляют соглашение о сделке по реализации залога, определяют цену и другие условия. Из прибыли от продажи осуществляется погашение задолженности и процентов, а оставшиеся деньги передаются заемщику.
• Залог может быть передан в банк, чтобы он самостоятельно его реализовал.
• Более редкий случай - передача права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу.
• Если соглашение с банком не достигнуто, а долг уже превысил сумму 500 000 рублей, заемщик может объявить себя банкротом; с инициацией этой процедуры может выступить и сам банк. Процедура банкротства по времени продлится от полугода, она потребует от заемщика некоторых дополнительных расходов. Суд примет постановление о реализации имущества должника. Квартиру продадут с торгов. Выручку направят на погашение долга по ипотеке, в том числе штрафов, а также организационных и процессуальных издержек. Если какие-то деньги останутся - их возвратят заемщику, если их, наоборот, не хватит, - долг будет списан.

С ними банкам непросто

Есть еще одна группа ипотечников-должников, которая в некоторой степени стоит особо. Это те, кто использовал в качестве первого взноса материнский капитал. Формально банки могут обращать взыскание на ипотечные квартиры, однако в данном случае такие требования будут ущемлять интересы несовершеннолетних. Суды уже вставали в таких случаях на сторону ответчиков. Кроме того, если процесс затянется более чем на три года, пройдет срок давности. Хотя, конечно, "победить" банк в таком споре будет непросто.