Сделки со счетом-эскроу в ДДУ:
применение, банки-агенты, плюсы и минусы

Важные изменения в законе ФЗ-214

С 1 июля 2019 года изменяется порядок, по которому застройщик будет обеспечивать свои обязательства перед покупателем недвижимости. Согласно поправкам в закон, с этой даты все сделки по покупке квартир на этапе строительства по договорам долевого участия будут заключаться через специальные счета в уполномоченных банках.

Что такое договор счета эскроу — это соглашение, устанавливающее трехсторонние отношения для учета и блокирования банком-посредником денежных средств, полученных от их владельца в целях передачи бенефициару при возникновении предусмотренных договором оснований. В банковской практике является альтернативой аккредитиву.

Смысл введения этого банковско-финансового инструмента в законодательную практику жилищного строительства состоит в том, чтобы исключить нецелевое использование средств покупателей жилья компаниями-застройщиками, поставив использование застройщиками заемных средств дольщиков под контроль банков.

Из новостей

23.12.2018

Подорожание для всех

По прогнозам аналитиков российского отделения компании PwC (PricewaterhouseCoopers) переход на на новый механизм повысит себестоимость строительства на 3–3,8% и приведет к удорожании квартир на ранней стадии стройки ("на уровне котлована") на 9%. На цены готовых квартир по их мнению он не окажет влияние, но это утверждение оспаривают сами застройщики, и скорее всего так и будет, - цены на сданные в эксплуатацию новостройки вырастут.

В то же время, новый механизм может быть распространен не только на будущие объекты строительства, но и на уже строящихся. Как известно. число обращений от девелоперов за разрешением на строительство многократно выросло, и застройщики уже получили разрешения на строительство в таких объемах, что для них переходный период к работе по новым правилам составляет два-три года.

Ведь если первая квартира будет продана до 1 июля 2019 года (а продаются сейчас такие проекты, где строительство и вовсе не начато), то новый механизм этот девелоперский проект не затрагивает.

Однако планы застройщиков могут быть нарушены. Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно им переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 года будет обязателен для всех объектов жилищного строительства, в том числе и тех, по которым уже совершены первые сделки купли-продажи.

Договор на три стороны

Договор такого спецсчета находит применение в сделках различного характера. Схема его использования в ДДУ следующая:

Между банком, покупателем и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому денежные средства дольщика вносятся на специальный банковский счет (беспроцентный депозит) и блокируются на нем до того момента, когда застройщик выполнит свои обязательства, - введет объект в эксплуатацию, и дольщики начнут оформлять права собственности на квартиры. После этого деньги со спецсчета переводятся банком девелоперу, а договор считается исполненным и закрывается.

Что нового для дольщиков?

Кардинальных изменений поправки в закон о долевом строительстве для покупателей жилья в новостройках на этапах, предшествующих вводу в эксплуатацию, не привнесли. Как и прежде надо будет выбрать подходящий объект среди предложений застройщиков, согласовать условия по цене и срокам, внести оговоренную денежную сумму.

Вот здесь появляется первое отличие. Деньги надо будет внести не на счет, указанный девелопером, а на специальный счет-эскроу в банке, имеющим полномочия на его открытие.

Второе существенное отличие новой схемы покупки от старой состоит в том, что переданным на покупку квартиры деньгам, по крайней мере суммам в пределах 10 млн руб., ничего не угрожает, и опасность превратится в "обманутого дольщика" практически исключена.

Подробнее о гарантиях покупателям

При покупке жилья по новой схеме дольщики будут избавлены от финансовых рисков, связанных с застройщиком, которого они выбрали и которому доверили свои деньги. Окажется ли тот недобросовестным, или разорится из-за стечения каких-либо обстоятельств, - это уже будут "не их проблемы". Теперь такие риски возьмет на себя уполномоченный банк-посредник, он вернет деньги в оговоренных законом случаях.

Если же свои обязательства не сможет выполнять сам банк, к примеру, в случае его банкротства, то договор будет перезаключен с другой аккредитованной для этих целей кредитной организацией, и депозит дольщика будет переведен туда. Средства на спецсчетах на сумму до 10 млн руб. страхуются Агентством по страхования вкладов, точно также как и обычные банковские вклады граждан (только те на меньшую сумму, - 1, 4 млн руб.).

В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет.

Банки-эскроу агенты

Кредитные организации оказались главными бенефициарами перехода от долевого финансирования к проектному. Они не только будут привлекать от граждан, участвующих в таких сделках, средства на беспроцентные депозиты, но и иметь возможность кредитовать этими деньгами застройщика. Понятно, что желающих попасть в число "уполномоченных" немало. Сейчас в этом списке 55 банков.

Полный и актуальный список кредитных организаций, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, можно найти на официальном сайте Центрального банка в разделе "Информация по кредитным организациям".

На 1 июля 2018 года он выглядел так:

ниже на странице

Среди первых оказался Сбербанк, оформивший сделку по новой схеме еще в апреле, а также банк «Российский капитал», вот-вот последующий по его следам.

Следует заметить, что схема взаимоотношений застройщика и банка-агента еще законодательно до конца не проработана. Momeyinformer будет следить за важными новостями и нововведениями по этой теме.

Если банк обанкротится

В этом случае девелопер инициирует перезаключение договора с другим банком-агентом. Застрахованные средства перечисляются на спесчет нового агента. Если сумма на счете прежнего агента превышала страховую (10 млн руб.), вопрос с оставшимися средствами решается уже в соответствии с другими законодательными и нормативными документами.

Можно ли вернуть деньги, отказаться от сделки

После того, как покупатель внесет деньги на спецсчет, прекратить действие договора, расторгнув его в одностороннем порядке без достаточных оснований, он не сможет.

Вернуть деньги в судебном порядке можно, если девелопер будет признан банкротом, если арбитражный суд примет решение о его ликвидации как юридического лица, или если объект долевого строительства не будет передан в эксплуатация в срок.

Также теоретически возможен вариант расторжения договора по взаимному соглашению сторон, девелопер может пойти на него, если будет не в состоянии завершить проект.

Плюсы и минусы

Для покупателей недвижимости с долевым финансированием строительства (теперь это будет называться "проектное финансирование") очевидным плюсом станет гарантия сохранности вкладываемых ими денежных средств. Обеспечит безопасность и надежность сделки посредник в лице банка-агента.

Кроме того, сам банковский депозит на спецсчете будет застрахован в АСВ. Правда страховка покроет лишь вложения до 10 млн руб. Покупатель более дорогой недвижимости будет по-прежнему нести определенные риски. Но теперь они уже будут связаны не с застройщиком, а с банком-агентом.

Из возможных минусов можно назвать рост стоимости "квадратного метра" в новостройках. Такой прогноз можно услышать от застройщиков, хотя в правительственных структурах утверждают, что этого произойти не должно.

Другой прогноз от близких к застройщикам источников: сократятся объемы жилищного строительства, и уже через пять лет будет остро ощущаться нехватка предложений новых квартир. Одновременно с этим может завершится "эра дешевой ипотеки".

Кто в проигравших

Не вовлеченным в процесс наблюдателям трудно сделать вывод, насколько прибыльным останется девелоперский бизнес, но очевидно, что застройщики при переходе на новую схему оказались стороной, получившей минимум выгод. Сейчас они могут пользоваться деньгами, внесенными дольщиками, сразу после их поступления. По договорам, которые будут заключаться с июля 2019 года, эти средства будут заблокированы агентом до того момента, когда он посчитает возможным закрыть договор. А случится это не ранее ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Кроме того, скорее всего повысятся требования к качеству сдаваемой жилплощади: раньше строители общались с отдельными физлицами, а теперь придется иметь дело с обязанным соблюсти их интересы посредником. Правда, застройщик выбирает уполномоченный сам, поэтому не исключено, что особой строгости со стороны кредитной организации не будет.

На практике

Как открыть счет эскроу - в Сбербанке для этого уже имеется отлаженная процедура. Главное условие: застройщик должен выбрать именно этот банк в качестве уполномоченного для открытия спецсчетов по выбранному объекту незавершенного строительства с проектным финансирование. Со списком необходимых документов, условиями договора и требованиями, тарифами, адресами офисов Сбербанка, в которых открывают счета, можно ознакомится на сайте банка:

Частным клиентам

Корпоративным клиентам

а также по телефонам: +7 495 500-55-50, 8 800 555-55-50

Сколько стоит открыть такой счет - в Сбербанке, уже проводящем подобные операции, открытие и обслуживание спецсчетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве - бесплатное. Скорее всего такой же тарифной политики будут придерживаться и другие аккредитованные банки.

Переходный период

В настоящее время застройщикам разрешается использовать как новую схему проектного финансирования, так и долевую старую. Чем они и пользуются, стараясь запустить проекты с прежним механизмом привлечения средств граждан. После окончания переходного периода, все сделки с новостройками станут заключаться через банки-агенты. Но в отдельных случаях покупатели смогут заключать ДДУ по старой схеме и после 1 июля 2019, - если первый договор с дольщиком по проекту был заключен ранее этой даты. Срок окончания девелоперского проекта здесь значения не имеет.

Приложение:

Уполномоченные банки по данным ЦБ на 01.07.2018

Из новостей

29.11.2018

Обращение к президенту

На заседания президиума Госсовета в конце ноября руководители регионов попросили президента принять меры, чтобы исключить рост цен после вступления в силу закона об эскроу-счетах. Большинство двелоперов склонны считать, что после перехода на новую систему цены на жилье вырастут. Руководители российских регионов разделяют их опасения. В частности, губернатор Московской области Андрей Воробьев говорил, что жилье в Подмосковье может подорожать на 10–15%.