Квартира для сдачи в аренду в Москве
Какую лучше купить?

02.08.2016

В 2016 все по-другому

До недавнего времени среди потенциальных инвесторов в жилую недвижимость по этому вопросу был консенсус: если и не элитное жилье, то бизнес- или комфорт-класс - оптимальный вариант. И, соответственно, район тоже должен быть подходящим - престижным или хотя бы с претензиями на то, поскольку хорошая квартира обязательно должна быть расположена в хорошем месте.

Однако экономический кризис, вызвавший общее падение покупательского спроса и в том числе снижение финансовых возможностей арендаторов жилья, внес в обсуждаемый вопрос существенные коррективы. Интерес к элит- и бизнес-классу упал, к эконом-классу упал в меньшей степени; и хотя цены за аренду квадратного метра и там и там поползли вниз, вложения в малобюджетные квартиры кажутся теперь гораздо более привлекательными. Moneyinformer изучает, как обстоят дела в настоящее время, изменилась ли ситуация в 2016 году.

Впрочем, "правило рантье" никто не отменял. И пять лет назад, при расчете необходимых инвестиций и предполагаемых доходов от сдачи, пролонгируемых на срок владения, выходило что в дешевые квартиры вкладываться повыгоднее: и там и там сроки окупаемости превышали 15 лет, но в случае с эконом-квартирами это время было на год-полтора меньше.
Зато быть арендодателем дорогой большой квартиры представлялось гораздо более выгодным по другим критериям. Рост цен в этом сегменте ожидался как само-собой разумеющееся, ликвидность такой жилплощади никогда не вызывала сомнения, сдавать одну такую квартиру гораздо менее хлопотно чем несколько более дешевых; как правило, меньше проблем возникало с меняющимся контингентом арендаторов и соседями по дому...

Эконом, комфорт или бизнес-класс?

Первое, что следует учесть, рассматривая элитную недвижимость или недвижимость бизнес-класса как вариант приобретения для последующей сдачи в аренду, - это низкие ставки капитализации. На середину 2016 года они составляют 1-4%. То есть, вложенные в покупку квартиры деньги, если такие ставки сохранятся, в лучшем случае удастся вернуть за счет арендной платы только через 25 лет.

Кроме того необходимо принять  во внимание, что такие квартиры труднее сдать - в нынешнее время они могут находиться в экспозиции месяцами; а если придется делать ремонт - на это потребуются немалые суммы, что отодвинет срок окупаемости еще дальше.

Поэтому, как объекты для сдачи в аренду, большие престижные квартиры потеряли свою былую привлекательность.

Квартиры эконом-класса имеют сейчас то преимущество, что гораздо быстрее сдаются. В условиях стагнации рынка, связанной со снижением платежеспособного спроса, это важный фактор. А доходность в этом сегменте может доходить до 7% годовых, в среднем по Москве составляя 5,5%. Спрос на аренду таких квартир зависит в первую очередь от цены аренды; и удаленность от метро, и то, что долго не было ремонта, и неразвитая инфраструктура района, - все это имеет меньшее значение. Если квартира куплена инвестором недорого, то и при невысоких арендных ставках можно получить очень неплохой относительно средних по рынку показателей доход.

Квартиры комфорт класса имеют средние инвестиционные показатели между более дорогими и более дешевыми предложениями.

Какой район?

Исследования, публиковавшиеся  в последнее время риэлторскими компаниями, в частности компанией ЦИАН, подтверждают, что в нынешних условиях недорогие квартиры в качестве инвестиционного инструмента дают значительную фору более дорогим. Ведь, как правило, в отдаленных и считающихся непрестижными районах жилая недвижимость существенно дешевле. А именно на московских окраинах, согласно опубликованным данным, соотношение между стоимостью квартир и годовым доходом от их сдачи в аренду (коэффициент капитализации) наиболее высокое. Так, лидерами по доходности стали Первомайское (Новая Москва), Марушкинское (Новая Москва), Капотня, Кокошкино (Новая Москва), Щаповское (Новая Москва), Воскресенское (Новая Москва), Бирюлево Западное, Люблино... И наоборот, наименьшую доходность показывают престижные Якиманка, Ломоносовский, Гагаринский, Крылатское, Хамовники, Арбат...

Сколько комнат?

Если анализировать ситуацию внутри сегмента эконом-класса, то повторения правила "чем дешевле, тем доходнее" уже не наблюдается. Наибольшую доходность здесь показывают как раз трехкомнатные квартиры, и это при том, что за последний год арендная ставка снизилась по всем категориям квартир на одинаковые на 3%. Правда, на однокомнатные и спрос повыше, но такое же положение дел наблюдалось и раньше. Разброс доходности по категориям квартир все-таки здесь не очень большой.

В бизнес- и элит-классе ситуация другая в принципе. В этих сегментах спрос на однокомнатные квартиры вообще невысок, поэтому их вряд ли стоит рассматривать как интересный инвестиционный инструмент. По сравнению с однокомнатными, более выгодным по окупаемости вложенных средств будет даже покупка четырехкомнатной квартиры.

А стоит ли вообще?

Исходя из уровней доходностей, на середину 2016 года инвестиции на рынке долгосрочной аренды в Москве проигрывают долгосрочным банковским депозитам (соответственно 5-7% и 9-10% годовых). Так что, прежде чем вкладываться в московские квартиры, следует хорошенько подумать. Однако, кто знает. Может быть еще через пять лет ситуация будет выглядеть совсем по-другому, и рискованные инвестиции сегодняшнего дня окажутся очень прибыльными.

Справка Moneyinformer:

Золотое правило рантье: маленькая и дешево купленная квартира принесет больший доход, чем та, что побольше и подороже. Будущему рантье выгоднее купить несколько дешевых квартир, чем одну большую и дорогую.

Ставка капитализации: в оценке сдаваемой в аренду недвижимости (общая) рассчитывается как отношение чистого годового дохода, получаемого от аренды, к цене покупки.